Мжс это какой статус земли

Многоквартирные дома на землях ИЖС, ДНП и МЖС

Одним из наиболее популярных форматов загородного жилья последние годы стали МЖК – малоэтажные жилые комплексы, расположенные на окраинах и в ближайших пригородах Санкт-Петербурга. Рост востребованности подобного формата жилья во многом связан с преимуществами комфортного проживания в городской квартире и возможностью наслаждаться загородной жизнью, при вполне доступных ценовых планках на квадратный метр. Но и здесь не все так просто, как хотелось бы.

Возможности постройки МЖК на землях ДНП и ИЖС

Возведение МЖК официально возможно только на землях поселений (ЗП) с разрешенным видом использования МЖС (под малоэтажную застройку) и для него требуется получить разрешение. При строительстве на землях СХН (сельхозназначения под ДНП) или ЗП, предназначенных под ИЖС, подобного разрешения получать не надо, но это не означает, что на них можно возводить многоквартирные дома. Тем не менее многие застройщики находят способы обойти данный регламент.

Одним из примеров того, как может быть осуществлена постройка МЖК на землях изначально относившихся к категории сельхозназначения, является ЖК «Альпийская деревня». Изначально земельный участок под МЖК «Альпийская деревня» имел статус сельхозземель и являлся собственностью застройщика. При таком раскладе для привлечения средств дольщиков застройщик мог использовать только схему ЖСК (188 ФЗ), которая позволяет обойтись без соблюдения многих требований, оговоренных в 214-ФЗ . К осени 2014 года был утвержден новый генплан поселения и застраиваемый земельный участок стал частью поселения д. Мистолово, получив категорию земель населенных пунктов с дальнейшим оформлением под жилищное строительство. Как видно, в любом случае требуется изменение статуса земель и получение разрешения на строительство.

При постройке многоквартирного дома на участке, предназначенном под индивидуальную жилую застройку, все несколько сложнее. В предыдущих статьях мы уже рассматривали тонкости постройки таунхаусов на землях ИЖС. Теперь попробуем разобраться с многоквартирными домами. Юристы, занимающиеся легализацией таких построек, называют три возможных варианта:

– сдача объекта как нежилого, с последующей сменой функционального назначения;

– сдать объект как ИЖД, с последующей продажей долей в нем; в этом случае у всех квартир будет общий милицейский адрес и они будут долями в общем имуществе, со всеми вытекающими из этого последствиями (что-то напоминающее дом-коммуналку в правовом отношении);

– добиться легализации объекта через суд, доказав, что его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов владельцев соседних участков, а также не является источником угрозы жизни и здоровья граждан (задача не из простых, так как будет требовать не только соглашения с соседями, но и привлечения различных экспертных организаций).

Факты о самострое в Ленобласти

Юридически все кажется вполне достижимым. Но факты звучат очень предупреждающе. Дело в том, что к февралю 2013 года ведомством Госстройнадзора уже было доведено до суда порядка 12 дел о незаконном возведении многоквартирных домов на земле, предназначенной под ИЖС. Тема эта не новая, еще в феврале 2012 года комитетом по землеустройству Петербурга и Гостройнадзором был опубликован список из 162 малоэтажных домов, покупка квартиры в которых может привести к проблемам правового плана. К январю 2014 года количество кандидатов на снос уже исчислялось сотнями. Первое место в списке самостроев заняли Приморский и Выборгский районы.

В феврале 2014 года, по сообщению пресс-службы Гостройнадзора, вступило в силу постановление суда о сносе ЖК «Никитинская усадьба» по адресу Горная ул. дом 22, а также еще по четырем объектам, расположенным на: ул. Межозерная, 16, лит А, ул. Сегалева, 10, ул. Земская, 64 и 28.

Никто не хотел бы оказаться на месте тех покупателей, чьи дома оказались в итоге под угрозой сноса, а некоторые, как показывает жизнь, были снесены по решению суда, поскольку застройщик игнорировал существующий земельный регламент. Пробелы законодательства в строительной сфере, из-за которых невозможно было ранее отследить подобные нарушения, постепенно устраняются и об этом обстоятельно говорилось в статье, посвященной новшествам в строительном законодательстве.

Подводя итоги, хочется отметить что для рядового обывателя данная правовая сфера настоящий «темный лес», разобраться в тонкостях и деталях которой без помощи профессионалов, владеющих знанием всех законодательных «заковык» в данной области, подчас невозможно.

Назначение имеет значение: как купить участок

Мечтаете о собственном доме за городом? К сожалению, сегодня мало найти место своей мечты. Надо не ошибиться с его правовым статусом. ИЖС, СНТ, ЛНХ, КФХ… Давайте разберемся в этих аббревиатурах.

Куплю участок СНТ

Такие запросы в Интернете встречаются нередко. Обычно имеют в виду просто старое сложившееся «товарищество». Часто такие лоты стоят недорого.

Важно, что СНТ – это не какой-то особый вид участков, а организационно-правовая форма объединения владельцев земли.

Согласно Земельному законодательству существуют категории земли, определяющие ее назначение, такие как земли населенных пунктов, сельхозземли, земли промышленности и т.д.

Одновременно есть вид разрешенного использования земли (ВРИ), который определяет, что можно построить на участке, – поясняет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

Участки, предназначенные для садоводства или дачного хозяйства, как правило, расположены на землях сельхозназначения. А вот вид разрешенного использования может быть разным. Дом, расположенный на участке для садоводства, должен быть оформлен как «садовый». Дом, расположенный на участке, предназначенном для дачного хозяйства, – как «дачный».

Виды разрешенного использования земель в коттеджных поселках Московского региона

До 30 км от МКАД30-60 км от МКАДСвыше 60 км от МКАД
Поселков в продаже, шт16109299
Домовладений в продаже, шт1286781526056
Площадь, Га58431068589

Источник: Vesco Group

Что такое земли ИЖС?

Индивидуальное жилищное строительство – это такая форма решения Готовое сооружение переходит к застройщику на праве собственности и предназначено для проживания одной семьи. В доме не должно быть более трех этажей, допускается еще мансарда. (п.2,п.п.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), но общая площадь не должна превышать 1,5 тыс. кв. м. Отдельно можно построить баню, гараж, летнюю кухню, сарай и другие хозяйственные постройки.

На землях ИЖС разрешена регистрация, за исключением случаев, когда в документах стоит сноска «без права регистрации».

При самостоятельной застройке на землях ИЖС надо обязательно нужно подготовить схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) и в отделе по архитектуре местного муниципалитета заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Затем надо получить разрешение на строительство и подать весь комплект документов в отдел по архитектуре или в службу государственного строительного надзора и экспертизы. Разрешение на строительство действует 10 лет.

Участки ИЖС в открытой продаже, в зависимости от расстояния, сентябрь 2015 г.

Читайте также:  Как вернуть билеты на кассир ру

Первая, самая заметная особенность данных участков – это их большой размер (не 10-12 соток, а до гектара). Далее, на участках с категорией ЛПХ можно разводить скот, выращивать сельхозпродукцию на продажу и не получать для этого специального разрешения. Если этот участок находится на землях поселений, то он может мало отличаться от земель ИЖС. Если на землях сельхозназначения, то – от участков для садоводства.

В соседних с Московской областях (в основном, в Калужской) предлагаются участки на землях, предназначенных для крестьянско-фермерского хозяйства. Это «Алферово», «Хорошово Лэнд», «Медынские усадьбы», «Романовские усадьбы».

Поселок Медынские усадьбы

Реклама ориентирована на столичных покупателей и манит обещает возможностью построить здесь не просто коттедж, а настоящее «родовое гнездо». Но, покупая участок с таким видом разрешенного использования земель, надо иметь в виду: в вы должны будете показывать, что действительно занимаетесь крестьянско-фермерским хозяйством.

Особенности оформления сделки купли-продажи участка и строения в СНТ

Сделка купли-продажи объекта в СНТ отличается только содержанием пакета документов. Если СНТ расположено на землях населенных пунктов и на участке есть постройка, оформленная как жилой дом, продавцу необходимо предоставить справку об отсутствии зарегистрированных в доме.

Интересно отметить, замечает Владимир Яхонтов, что СНТ в составе Новой Москвы (территория которой получила статус земель поселений) по назначению остались садовыми и дачными товариществами, члены которых не могут прописаться и претендовать на социальное обеспечение городского типа.

Как приватизировать землю в СНТ?

Екатерина Попова адвокат, партнер компании «Найдем Адвоката» описывает процедуру так.

«Оформить в собственность можно только тот земельный участок, который ранее принадлежал гражданину на праве аренды, бессрочного пользования или другим основаниям. Необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестра и представить следующие документы: копию паспорта владельца; нотариально заверенную кадастровую карту (кадастровый паспорт – если имеется); документ, подтверждающий законность владения (свидетельства о праве бессрочного пользования либо права пожизненного владения); заявление о переоформлении участка в собственность.

То есть, приватизация земли в СНТ требует от будущего собственника оформления пакета документов. При оформлении земельного участка очень часто можно встретить выражение «земли СНТ». Употребляемый смысл этого выражения связан, в первую очередь, с правовым статусом вида использования участка.

Поэтому более верным выражением будет – «земельный участок». Также следует помнить, что налог на дачный дом платить не нужно, если он находится на участке в СНТ и имеет жилую площадь не более 50 квадратных метров. Также не платится налог на любые другие дачные хозяйственные строения или сооружения общей площадью до 50 кв. м. Это установлено статьей 4 закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» №2003-1. Поведя итог, можно сказать: на земельном участке СНТ можно и дом построить и «прописаться» через суд и сэкономить на налоге».

Участки в готовом поселке по суперцене!

Земельные участки под ИЖС

Что нам стоит дом построить… Известные слова крылатой фразы воспринимаются уже не так радужно, стоит столкнуться с вопросом приобретения земли под строительство того самого дома. Ведь прежде чем Вы осуществите свою мечту и действительно займетесь строительством, придется потратить массу времени и сил, рассматривая предложенные рынком участки под жилищное строительство. Кроме того, недостаточно разбираясь в тонкостях земельного законодательства можно приобрести совсем не те земельные участки. Жилищное строительство разрешено далеко не на всех землях.

Итак, в первую очередь определитесь с направлением и расстоянием. Пристально рассмотрите земельные участки под жилищное строительство не только с точки зрения ценовой категории. В данном вопросе важно оценить все характеристики в комплексе: район, удаленность от города, экологию, рельеф, транспортные магистрали, связывающие предлагаемые земельные участки с населенными пунктами. Ведь жилищное строительство не имеет смысла начинать, если что-то не устраивает в расположении участка.

Определившись с основными характеристиками и предварительно выбрав месторасположение, можно звонить и уточнять подробности у продавца. Главное, что должно Вас интересовать, это к какой категории относятся выбранные земельные участки под жилищное строительство и вид разрешенного использования. Далеко не на каждом участке разрешается строить жилые объекты, а там, где это можно делать, не всегда есть возможность оформить постоянную прописку. Нужные Вам земельные участки могут относиться только к сельскохозяйственным землям или к землям поселений. Жилищное строительство разрешено на землях данных категорий. Однако это должны быть участки с правом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или под личное подсобное хозяйство (ЛПХ).

Обратившись в компанию «Земельный Капитал» Вам не придется самостоятельно разбираться с вопросом, как выбрать земельные участки под жилищное строительство. Наши специалисты оперативно подберут для Вас недорогой участок в интересующем районе Москвы и Московской области по самой выгодной цене.

Из каких земель сформирован рынок земли для жилищного строительства

Из семи категорий земель только на двух Земельным кодексом Российской Федерации разрешен такой вид деятельности, как жилищное строительство. Земли для жилищного строительства распределяются органами местного самоуправления из фондов земель для населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения. При этом существенное значение имеет конкретный факт, к какой именно категории земель относятся те или иные земли для жилищного строительства.

Категория земель для населенных пунктов характеризуется, в первую очередь, высокой ценой на земли для жилищного строительства по сравнению с аналогичной землей, расположенной на сельскохозяйственных землях. В этом нет ничего удивительного, потому что в данную категорию входят земли расположенные в черте поселений и отданные под развитие и застройку городов, поселков. Данные земли представляют интерес для тех покупателей, которые хотят строить жилой дом в черте города.

Земли для жилищного строительства, входящие в состав сельскохозяйственных земель, предоставляются для организации личного подсобного хозяйства, для садоводства, для дачного строительства. При этом данные участки находятся за чертой поселений и, иногда, на достаточно значительном расстоянии. Если Вы подыскиваете участок и рассматриваете предложения по продаже земли для жилищного строительства специалисты компании «Земельный Капитал» подберут для Вас именно тот вариант, который полностью соответствует желаемым параметрам.

Земля под коттеджные поселки от компании «Земельный Капитал»

Стоит ли покупателю вникать в тонкости, какая именно земля отведена под коттеджные поселки? Разумеется, если Вы собираетесь сотрудничать с непроверенной компанией, с посредником или с сомнительным дельцом, предлагающим очень «дешевую» землю под поселки, лучше лишний раз перестраховаться и проверить принадлежность земли.

Строительство в коттеджном поселке может быть разрешено, если земля относится к категории поселенческой (земля поселений) и имеет назначение под ИЖЗ. В данном случае одним из «подводных камней» может стать земельная категория. Если земля под коттеджные поселки принадлежит к категории сельскохозяйственных (или иных) земель, нет гарантии того, что в дельнейшем Вы сможете самостоятельно перевести ее в категорию поселенческих.

Компания «Земельный Капитал» несет полную ответственность за получение всех необходимых разрешений на застройку и за соответствие реализуемой земли под поселки нужной категории. Мы имеем большой практический опыт и отработанный юридический механизм в оформлении сделок с загородной недвижимостью. Благодаря квалифицированным специалистам Вы в максимально сжатые сроки сможете приобрести землю под коттеджные поселки по самым выгодным расценкам. Мы располагаем большим земельным фондом, в котором найдется земля под коттеджные поселки на любой вкус. У Вас есть вопросы? Звоните и задавайте их нашим менеджерам. Хорошая земля под коттеджные поселки всегда в цене и пользуется спросом у покупателей.

Мжс это какой статус земли

Участки, предназначенные для садоводства или дачного хозяйства, как правило, расположены на землях сельхозназначения. А вот вид разрешенного использования может быть разным.

Особенности оформления сделки купли-продажи участка и строения в СНТ

Сделка купли-продажи объекта в СНТ отличается только содержанием пакета документов. Если СНТ расположено на землях населенных пунктов и на участке есть постройка, оформленная как жилой дом, продавцу необходимо предоставить справку об отсутствии зарегистрированных в доме.

Интересно отметить, замечает Владимир Яхонтов, что СНТ в составе Новой Москвы (территория которой получила статус земель поселений) по назначению остались садовыми и дачными товариществами, члены которых не могут прописаться и претендовать на социальное обеспечение городского типа.

Что такое земли МЖС?

МЖС – это разрешение на малоэтажное жилищное строительство. Отличие от ИЖС в том, что в таких домах может жить несколько семей.

Отличие малоэтажных многоковартирных домов от индивидуальных очень зыбко. Существует немало прецедентов, когда несколько наследников делили между собой один дом, каждый сооружал отдельный вход, возможно, продавал свою часть. И эти сделки признавались легитимными. Между тем, в последние годы было несколько случаев, когда регистрирующие органы отказывали в выдаче документов на собственность в новых малоэтажных домах, построенных на землях ИЖС, на том основании что в них проживает несколько семей.

Поэтому будьте осторожны, если покупаете, скажем, секцию в квадрахаусе: лучше, чтобы вид разрешенного использования земли при этом был – МЖС. Хотя таких поселков очень мало – по данным Vesco Goup – всего три (273 домовладения).

Личное подсобное или крестьянско-фермерское хозяйство

Есть еще два ВРИ земель, на которых сегодня встречаются коттеджные поселки. Это ЛПХ (личное подсобное хозяйство) и КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство).

Первая, самая заметная особенность данных участков – это их большой размер (не 10-12 соток, а до гектара). Далее, на участках с категорией ЛПХ можно разводить скот, выращивать сельхозпродукцию на продажу и не получать для этого специального разрешения. Если этот участок находится на землях поселений, то он может мало отличаться от земель ИЖС. Если на землях сельхозназначения, то – от участков для садоводства.

В соседних с Московской областях (в основном, в Калужской) предлагаются участки на землях, предназначенных для крестьянско-фермерского хозяйства. Это «Алферово», «Хорошово Лэнд», «Медынские усадьбы», «Романовские усадьбы».

Поселок Медынские усадьбы

Реклама ориентирована на столичных покупателей и манит обещает возможностью построить здесь не просто коттедж, а настоящее «родовое гнездо». Но, покупая участок с таким видом разрешенного использования земель, надо иметь в виду: в вы должны будете показывать, что действительно занимаетесь крестьянско-фермерским хозяйством.

Куплю участок СНТ

Такие запросы в Интернете встречаются нередко. Обычно имеют в виду просто старое сложившееся «товарищество». Часто такие лоты стоят недорого.

Важно, что СНТ – это не какой-то особый вид участков, а организационно-правовая форма объединения владельцев земли.

Читайте также:  Как узнать номер лицевого счета интернета

Согласно Земельному законодательству существуют категории земли, определяющие ее назначение, такие как земли населенных пунктов, сельхозземли, земли промышленности и т.д.

Одновременно есть вид разрешенного использования земли (ВРИ), который определяет, что можно построить на участке, – поясняет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

Участки, предназначенные для садоводства или дачного хозяйства, как правило, расположены на землях сельхозназначения. А вот вид разрешенного использования может быть разным. Дом, расположенный на участке для садоводства, должен быть оформлен как «садовый». Дом, расположенный на участке, предназначенном для дачного хозяйства, – как «дачный».

В чем разница между садовым и дачным домом?

Практически ни в чем. При этом в обоих случаях эти дома считаются строениями для сезонного проживания, регистрация в которых запрещена. Правда, на дом, расположенный на землях с целевым использованием «под дачное строительство» регистрация теоретически возможна. Конечно, через суд, и, как правило, только если участок расположен в черте земель поселений.

Екатерина Попова адвокат, партнер компании “Найдем Адвоката” напоминает, что при возведении жилого дома на землях для дачного строительства плюсом является «дачная амнистия». Благодаря упрощенной процедуре регистрации прав на недвижимость, не нужно брать разрешение на строительство и оформлять ввод в эксплуатацию.

Что такое земли ИЖС?

Индивидуальное жилищное строительство – это такая форма решения Готовое сооружение переходит к застройщику на праве собственности и предназначено для проживания одной семьи. В доме не должно быть более трех этажей, допускается еще мансарда. (п.2,п.п.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), но общая площадь не должна превышать 1,5 тыс. кв. м. Отдельно можно построить баню, гараж, летнюю кухню, сарай и другие хозяйственные постройки.

На землях ИЖС разрешена регистрация, за исключением случаев, когда в документах стоит сноска «без права регистрации».

При самостоятельной застройке на землях ИЖС надо обязательно нужно подготовить схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) и в отделе по архитектуре местного муниципалитета заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Затем надо получить разрешение на строительство и подать весь комплект документов в отдел по архитектуре или в службу государственного строительного надзора и экспертизы. Разрешение на строительство действует 10 лет.

Плюсы и минусы участка в СНТ по сравнению с землями ИЖС

По мнению Владимира Яхонтова, главным плюсом СНТ по сравнению с ИЖС является более низкая стоимость. Это объясняется как ограничениями в регистрации, так и меньшей площадью участков. Средний размер участков в СНТ составляет 5-6 соток, тогда как в ИЖС обычно равен 12-15 соток.

СНТ крайне редко являются газифицированными, в отличие от ИЖС – земли поселений чаще включены в программу газификации. Поэтому жителям СНТ, если они планируют постоянное проживание, нужно продумать альтернативные источники энергии, в частности для отопления.

Екатерина Попова добавляет, что при необходимости ипотечного кредитования участки СНТ только в редких случаях рассматриваются банками в качестве залогового имущества. И независимо от размера построенного дома на участке СНТ, в документах он будет считаться исключительно дачным домом, поэтому при желании продать такой дом, стоит быть готовым к его невысокой экспертной оценке.

Кроме того, материнский капитал можно довольно легко использовать при покупке дома на земля ИЖС, и очень затруднительно, если это дом на землях сельхозназначения (исключения составляют дома в СНТ на землях поселений, где через суд получено право считаться жилым домом).

Кстати, Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании Sesegar отметила интересную тенденцию покупателей загородной недвижимости с бюджетом до 4 млн. руб. в 2015 г. С одной стороны, стали меньше интересоваться категорией земли. На первый план стала выходить окружающая инфраструктура – наличие не только хорошего автомобильного подъезда, но и удобного железнодорожного сообщения. А так же наличие поблизости супермаркетов, хотя бы уровня «Дикси».

Всё о таунхаусах – юридические хитрости

Промежуточной вариант между квартирой и личным домом – таунхаус. При прочих равных условиях цены на секции в блокированных домах относительно лояльны, содержать их, как правило, проще, чем коттеджи, при этом все минусы обычных квартир в них отсутствуют. Однако юридических особенностей, на которые стоит обратить внимание при выборе комплекса таунхаусов, хватает с лихвой.

Согласно пункту 2 этой статьи экспертиза не требуется, если возводить планируется «жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки)».

Означает ли это, что в таунхаусах должно быть исключительно не более трех этажей, а количество секций не превышать десяток? Отнюдь. Можно и больше, но уже с обязательной экспертизой, проводить которую застройщики не шибко-то любят: это и время (по закону – три месяца) и дополнительные деньги. Поэтому в основной массе поселков таунхаусов с увеличением числа секций и их этажности стараются не связываться.

Если бы именно такое понятие однозначно закрепилось в законодательстве, автоматически снялась бы и проблема оформления сделки. Таунхаусы стали бы возводиться и продаваться лишь по тем законам, что актуальны для любых «многоквартирников»: либо по долевому участию в строительстве (214-ФЗ), либо как кооператив (215-ФЗ). Однако этого до сих пор не произошло, и каждая секция в таунхаусе по-прежнему может оказаться и квартирой и индивидуальным домом. Причем во втором случае покупателю могут предложить оформить договоры самого разного толка, характерные для этого типа недвижимости, в том числе и договор подряда на строительство. А вот с каким именно юридическим вариантом таунхаусов (набором квартир или набором индивидуальных домов) столкнется конкретный покупатель, зависит от нескольких параметров. Например, от статуса и назначения земель, специфики строительства и способа прокладки коммуникаций, а также от местного законодательства и позиции самого застройщика.

Но тут есть свои нюансы. Как прописано в уже названном строительном нормативе, соседние блоки в этом случае не должны иметь общих помещений, как это допускается в отношении таунхаусов-квартир, что строятся на землях МЖС.

Например, у них не должно быть общих чердаков или подвалов, по которым и технически и экономически выгодно проводить общие для всего дома инженерные коммуникации и которые позволяют сделать общую гидроизоляцию всего строения сразу. То есть и всю инженерию в каждую блок-секцию требуется заводить отдельно и кровлю у каждой части, предназначенной для одной семьи, делать независимую от других. Это приводит к тому, что затраты на строительство тут же возрастают (одни только коммуникации подорожают примерно на 10%), а значит, и цены станут выше. Неудивительно, что букве закона застройщики практически не следуют и на участках, предназначенных под ИЖС, строят по тому же принципу, что и на землях МЖС.

Второй нюанс связан с минимально допустимым размером участка, на котором разрешается возводить индивидуальный дом. В каждом населенном пункте он свой (как правило, минимум попадает в пределы 1,5–6 соток), что указывается в местных правилах землепользования и генеральном плане. При этом имеется в виду и та земля, где непосредственно стоит блок-секция, и та, что находится вокруг нее. Если земли окажется меньше, возникнут большие проблемы с регистрацией дома. Однако и привлекательны такие таунхаусы именно землей: в отличие от тех, что строятся на землях МЖС как квартиры, у этих участки всегда оформляются в частную собственность.

Вернее – пока все еще можно: срок ее действия истекает 1 марта 2018 года. Правда, касается это лишь индивидуальных жилых домов, которые строят вовсе не на дачных землях, а вот для всех иных видов недвижимости, подпадающих под упрощенную регистрацию права, «час Ч» еще не озвучен властями. Зато озвучены и частично реализованы некоторые карательные меры. Скажем, года два назад, когда в Московской области появился «черный список» из более чем сотни незаконно построенных объектов, в него вошли не только малоэтажные дома, но и таунхаусы. «Обвинялись» они как раз в том, что построены на землях не того назначения. И некоторые даже показательно снесли, дабы другим было неповадно идти тем же путем. Около года назад подмосковные власти разработали пакет поправок в Земельный кодекс, согласно которому земли с ненадлежащим использованием можно изъять у собственника. Что же касается уже упомянутой «дачной амнистии», то на недавно возведенные дома упрощенную схему регистрации планируют вообще перестать распространять.

Впрочем, пока такие действия больше похожи на разовую демонстрацию силы, нежели на планомерные действия по «закручиванию гаек». Реальность же заключается в другом. Под объекты, возводимые на дачных землях, мощности для инженерных коммуникаций вовсе не обязаны выделяться, тем более в тех объемах, что требуются для домов, предназначенных для постоянного проживания (тех, что строятся на землях ИЖС и МЖС). Из каких источников застройщики таких таунхаусов собираются обеспечить покупателей электроэнергией, газом, водой, да и собираются ли это делать вообще, – неясно. Кстати, главная претензия обманутых покупателей загородной недвижимости как раз в том, что их дома так и не подключили к коммуникациям. На этом фоне отсутствие социальной инфраструктуры, которой на сельскохозяйственных землях по умолчанию быть и не положено, кажется уже мелочью. Однако и эта мелочь сильно усложнит проживание. Ну и кому это надо?

Чтобы снять эту проблему, в тех поселках, где земля находится в совместной собственности, еще в момент заключения ДДУ можно предложить каждому клиенту подписать соглашение о порядке и особенностях пользования общим имуществом. А в нем среди прочего указать приоритетное право пользования той частью участка, что примыкает к конкретной секции, а также возможность или невозможность на этой территории возводить, скажем, беседки, разбивать цветники и прочее. Иными словами, дать ему практически те же права, что и собственнику индивидуального участка, за исключением права продавать землю.

Но иногда участки при таунхаусах, построенных на землях МЖС, все же выделяют в отдельные при каждой секции. Порой это делают, желая повысить статус проекта (все же земля, оформляемая в собственность, – это хороший козырь), а порой по настоятельному требованию местных властей. Такое межевание влечет за собой дополнительные затраты (даже себестоимость проекта при этом увеличивается на 20–30 тыс. руб. на каждую блок-секцию, не говоря уже о финальных ценах), зато покупатель вместе с ДДУ оформляет еще и договор купли-продажи на землю, а затем получает на нее право собственности. Что тоже хорошо, ведь таунхаусы в России вопреки дословному переводу этого слова (городской дом) воспринимаются именно как загородное жилье. Ну а какая же загородная жизнь в отрыве от земли?

Читайте также:  Где взять справку НДФЛ

СОВЕТЫ

  • Если в приглянувшемся вам поселке таунхаусов в каждом сблокированном доме кажется больше десяти секций или более трех этажей, поинтересуйтесь, проводилась ли государственная экспертиза проекта. Если не проводилась, от сделки лучше отказаться: велика вероятность, что объект не смогут ввести в эксплуатацию либо строительство приостановят. При этом экспертиза вас должна интересовать именно государственная. Негосударственная, решение о проведении которой застройщик вправе принять самостоятельно, в расчет не берется.
  • Если при покупке таунхауса, который еще продолжает возводиться или пока не введен в эксплуатацию, вам предлагают оформить не договор долевого участия в строительстве (ДДУ), а какой-либо еще, поинтересуйтесь, что же в юридическом смысле вам продают: квартиру или индивидуальный дом? Если секция с отдельным входом оформляется именно как квартира, иные виды договора, кроме ДДУ, на грани фола, а то и вовсе незаконны. Исключение составляет лишь ситуация, когда таунхаусы возводятся по схеме ЖСК.
  • Выбирая таунхаус, который строится на землях МЖС, поинтересуйтесь, станет ли примыкающий к блок-секции участок вашей частной собственностью. А если вся территория считается общедомовым имуществом, уточните, что на ближайшем к вашему дому участке вы сможете делать, не оговаривая свои действия с соседями и управляющей компанией, в каком документе эти правила пользования будут зафиксированы, а также кто и как будет контролировать их исполнение.
  • Если приглянувшийся вам таунхаус строится на землях ИЖС, попросите показать проект присоединения дома к инженерным коммуникациям. Если они будут проходить сквозь все строение, а не индивидуально заводиться в каждую блок-секцию, сто раз подумайте, прежде чем принять решение о покупке. Такой способ строительства незаконен, и как именно он аукнется, заранее не угадаешь.
  • Если вам встретился таунхаус по очень привлекательной цене или крайне удачно для вас расположенный, однако строящийся на сельскохозяйственных землях, в первую очередь поинтересуйтесь у застройщика будущими инженерными коммуникациями. Всю озвученную им информацию лучше проверить самостоятельно, не доверяя ни показанным вам документам, в которых вы вряд ли моментально разберетесь, ни тем более словам. Это будет нелегко, но хотя бы в какой-то мере снизит ваши риски.

Жилищное строительство или индивидуальное жилищное строительство. Есть ли разница?

Жилищное строительство или индивидуальное жилищное строительство. Есть ли разница? К каким расходам может привести не верно указанный вид разрешённого использования земельного участка.

Разрешенное использование земельного участка «для жилищного строительства» и «для индивидуального жилищного строительства» имеет ли значения данное обстоятельство при исчислении земельного налога?

Предварительно хотелось бы обозначить, что рассматриваемая в настоящей статье ситуация касается только земельных участков, имеющих разрешённое использование «для жилищного строительства» или «для индивидуального жилищного строительства», на которых не имеется объектов недвижимости, зарегистрированных в установленном законом порядке.

Далее перейдем к сути проблемы.

Как известно в соответствии с п. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговой базой для уплаты земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка.

Казалось бы, все просто, для расчета суммы земельного налога необходимо умножить ставку налога, действующую на территории конкретного муниципального образования, на кадастровую стоимость земельного участка.

Однако Налоговым кодексом РФ предусмотрены случаи исчисления земельного налога в повышенном размере (с учетом повышающих коэффициентов).

Так, ст. 396 Налогового кодекса РФ, с целью стимулирования строительства на земельных участках, установлены следующие случаи исчисления земельного налога в повышенном размере (с учетом повышающих коэффициентов):

1). абз. 1 п. 15 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. При этом, в случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.

2). абз. 2 п. 15 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

3). п. 16 ст. 396 НК РФ — в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Таким образом повышающий коэффициент земельного налога зависит от вида разрешенного использования земельного участка и действует до момента регистрации права собственности на первый объект недвижимости на земельном участке.

Так в случае, если земельный участок имеет вид разрешенного использования – «для жилищного строительства» (кроме «индивидуального жилищного строительства») при исчислении земельного налога:

— применяется повышающий коэффициент 2 – с первого дня владения земельным участком и в течении следующих 3-х лет, но до момента государственной регистрации прав на построенный объект.

— применяется повышающий коэффициент 4 – с четвертого года владения земельным участком и до момента государственной регистрации прав на построенный объект.

То есть повышенный земельный налог придется платить до момента регистрации права собственности на построенный объект.

Если регистрация права собственности произойдет в первые 3 года владения земельным участком, то до момента регистрации права собственности на построенный объект ежегодно придется платить земельный налог с повышающим коэффициентом равным 2.

Если регистрация права собственности произойдет в четвёртый, пятый и последующие годы владения земельным участком, то до момента регистрации права собственности на построенный объект, ежегодно придется платить земельный налог с повышающим коэффициентом равным 4.

При этом имеется важный нюанс, если государственная регистрация права собственности на построенный объект недвижимости будет произведена до истечения трехлетнего срока владения земельным участком, то земельный налог, уплаченный с повышающим коэффициентом 2 возможно возвратить или зачесть в счет иных платежей по налогу, но только в части превышающий размер земельного налога, исчисляемого без повышающего коэффициента.

Но, если государственная регистрация права собственности на построенный объект недвижимости будет произведена по истечении трехлетнего срока владения земельным участком, то земельный налог уплаченный повышающим коэффициентом 2 и повышающим коэффициентом 4 зачесть уже будет невозможно.

Для случаев владения земельным участком имеющем вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства», исчисление земельного налога, с учетом повышающего коэффициента, происходит по-иному.

Так повышающий коэффициент 2 применяется только с одиннадцатого года владения земельным участком и до государственной регистраций права собственности на построенный объект.

Далее, рассмотрим разницу между такими видами разрешенного использования земельного участка как «индивидуальное жилищное строительство» и «жилищное строительство».

До 2014 года в Российской Федерации не существовало какого-либо единого классификатора видов разрешенного использования земельных участков, и муниципальные органы власти, предоставляя земельные участки в собственность, самостоятельно определяли наименования видов разрешенного использования исходя из внутренних регламентов с учетом целей их использования.

В связи с этим можно только из практики применения видов разрешенного использования земельных участков указать, что такое разрешенное использование как «индивидуальное жилищное строительство» подразумевало возможность размещения жилого дома, а «жилищное строительство» подразумевало возможность размещения малоэтажных многоквартирных домов.

В 2014 году с целью упорядочивания видов разрешенного использования земельных участков Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 года №540 был введен в действие Классификатор видов разрешенного использования земельных участков. С указанного момента разрешенное использование всех земельных участков должно устанавливаться в соответствии с Классификатором.

В названном Классификаторе имеется такой вид разрешенного использования как «для индивидуального жилищного строительства» (код. 2.1.) при этом отсутствует такой вид разрешённого использования как «для жилищного строительства».

При этом, если разрешенное использование земельных участков было установлено до введения в действие названного классификатора, использование земельных участков с ранее установленным видом разрешенного использования признается законным.

Однако в случаях, если на земельном участке планируется размещение объекта индивидуального жилищного строительства, а земельный участок имеет вид разрешенного использования «для жилищного строительства» указанное обстоятельство, в связи с действием вышеуказанной ст. 396 НК РФ приводит к необходимости уплачивать земельный налог в завышенном размере.

С целью снижения размера земельного налога необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка «для жилищного строительства» на «для индивидуального жилищного строительства» с целью исключения, на текущей момент, исчисления земельного налога с учетом повышающего коэффициента.

Для достижения указанной цели можно воспользоваться одним из следующих правовых механизмов:

— приведение в соответствие разрешенного использования земельного участка с Классификатором. Данная механизм прямо предусмотрен Федеральным законом от 23.06.2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ч. 13 ст. 34 названного Федерального закона).

— изменение вида разрешенного использования земельного участка. Данный механизм прямо предусмотрен Земельным кодексом РФ (ст. 7) и Градостроительным кодексом РФ (ст. 37).

Нижем приведем полезные ссылки, воспользовавшись которыми возможно узнать текущий вид разрешенного использования земельного участка и размер кадастровой стоимости земельного участка, а также размер текущих ставок земельного налога:

— узнать текущий вид разрешенного использования земельного участка и размер кадастровой стоимости земельного участка возможно воспользовавшись сервисом Управления Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» расположенным по адресу: https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request

— узнать размер текущих ставок земельного налога можно воспользовавшись сервисом Федеральной налоговой службы «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» расположенным тут.

Ссылка на основную публикацию